وضع قانون اسکان کم درآمدها که خلاء آن جداً‌ مشهود است مهمترین اقدامی است که در حین تلاش برای مهار تورم بایستی معمول گردد.
(( اینجا فقط تکه ای از متن درج شده است. برای خرید متن کامل فایل پایان نامه با فرمت ورد می توانید به سایت nefo.ir مراجعه نمایید و کلمه کلیدی مورد نظرتان را جستجو نمایید. ))

یک تفکر غلط که بوجود آمده است آنست که تسهیلات کم بهره و یارانه‎ای خرید مسکن را بایستی در اختیار هر قشری قرار بگیرد، در حالی که اساس تعریف چنین ابزارهایی مساعدت و افزایش توان خرید اقشار کم درآمد و با درآمد متوسط جامعه است،
در سیاستهای تأمین مسکن قابل خرید نحوه شناسایی افراد و اقشار هدف، گروه‏بندی افراد و اقشار هدف، گروه‏بندی افراد به لحاظ خدمت قابل ارائه و در نهایت مدیریت این سیاستها یعنی از مسیری است که لازم است برای کمک به اسکان این قشر طی نمود. متأسفانه مقوله شناسایی گروه های مختلف درآمدی موضوعی است که به رغم اهمیت وافر در کشور مورد غفلت واقع شده است. بدون تردید اجرای سیاست اسکان و دیگر سیاستهایی که در آنها شناسایی اقشار جامعه گام اولیه و اساسی محسوب می‏شود (از جمله سیاست نقدی کردن یارانه‏ها، سیاست واقعی کردن قیمت حامل‏های انرژی و پرداخت و توزیع عادلانه یارانه سوخت میان اقشار مختلف درآمدی) بدون انجام این مهم همواره در قالب توصیه‏های سیاستی باقی مانده و هیچ گاه محقق و عملی نخواهد شد. بنابراین شناسایی اقشار مختلف درآمدی از جمله وظایف وزارت رفاه و تأمین اجتماعی می‏باشد. نحوه و چگونگی اعمال این سیاست نیز بسیار مهم و از ظرافت خاصی برخوردار است(۱۲).
درخصوص تأمین مسکن افراد کم درآمد نباید صحبتی را در حاشیه شهر که تمامی اعضای آن کم درآمدند پیش چشم آورد بلکه نظر به اینکه یکی از اهداف سیاست اسکان کم درآمدها رعایت توزیع یکسان این افراد در کلیه نقاط شهر است تا بدین ترتیب این قشر نیز همچون سایر افراد بتواند از امکانات خدماتی ـ تفریحی و آموزشی شهر بهره برند فلذا توصیه می‏شود همچون سیاست معمول در دیگر کشورها به گونه‏ای رفتار شود که افراد کم درآمد در شهر توزیع شده، شرایط به گونه‏ای تهیه گردد که برخی از واحدهای ساخته شده توسط بخش خصوصی در اختیار قشر کم درآمد قرار گیرد.
تفاوت‌های ساختاری بازار مسکن در ایران
از جمله ضروریات زندگی انسان‌ها، خوراک، پوشاک و مسکن است که حداقلی از این گروه کالاها برای ادامه زندگی بشر موردنیاز است. ساختار بازارهای خوراک و پوشاک مشابه بوده و به عبارت دیگر یک تابع تقاضا و عرضه ممتد بلندمدت برای آنها در نظر گرفته می‌شود که با رشد جمعیت، آنها نیز رشد می‌کنند.
در بخش مسکن تفاوت بین وضعیت بازار و همچنین تقاضا برای مسکن در جوامع مختلف عمدتا متاثر از ازدواج و زندگی مشترک است؛ هر چند خانوارهای تک نفره بخشی از این تقاضای مسکن را تشکیل می‌دهند، اما تفاوت تقاضای مسکن بین جوامع مختلف متاثر از فرهنگ و آداب جوامع متفاوت است.
اگر بخواهیم بازار مسکن را در جوامع و کشورهای مختلف تفکیک کنیم یکی از عمده‌ترین و بارزترین تقسیم‌بندی‌ها بین کشورهای دارای پشتیبانی گسترده تامین اجتماعی و کشورهایی است که تامین اجتماعی نقش کوچکی در حمایت از افراد و خانوارها ایفا می‌کنند(۲).
با بررسی وضعیت عرضه و تقاضای بازار مسکن در ایران و کشورهای دیگر مشاهده می‌شود، این بخش در کشور آمریکا شبیه به کشور ایران است، اما با اروپا تفاوت بسیار دارد، به طوری که در اروپا اکثر مردم اجاره نشین دولت یا شهرداری‌ها هستند و مردم مسکن را به‌عنوان یک سرپناه تقاضا می‌کنند اما در آمریکا این چنین نیست.
در آمریکا مانند ایران مسکن یک کالای سرمایه‌ای است، با این تفاوت که در این کشور افراد می‌توانند بدون هیچ پیش‌پرداختی یا با تامین حداکثر ۱۰ درصد از هزینه ملک، از وام‌های بانکی بلند مدت استفاده کنند. در نتیجه در این کشور یک تعادل در بازار مسکن وجود دارد که فقط در دوره بلندمدت گاه با یک جهش روبه‌رو می‌شود اما مجددا به حالت تعادلی خود می‌رسد.
نرخ سود یا بهره در اقتصادهای مختلف اثرات متفاوتی در تقاضا و بازار مسکن دارند؛ در کشورهایی که بخش عمده خرید مسکن از طریق تسهیلات و اعتبارات بانکی صورت می‌گیرد (مانند آمریکا که حدود ۹۵ و شاید تا ۱۰۰ درصد هزینه خرید مسکن از طریق تسهیلات بانکی تامین می‌شود) صاحبان مسکن به دلیل اینکه پرداخت بهره تسهیلات دریافتی، مبلغ بالایی است حاضر هستند مسکن خود را با قیمت کمتری به فروش برسانند به همین دلیل دوران رکود در کشوری مانند آمریکا یک نوع شیب نزولی در قیمت‌ها را به همراه دارد در صورتی که در ایران به دلیل اینکه تسهیلات بانکی نقش بسیار جزئی در خرید مسکن دارد و در واقع خریداران مسکن صاحب و مالک کل یا بخش عمده‌ای از آن هستند، در دوران رکود تمایلی به کاهش قیمت‌ها نشان نمی‌دهند؛ در نتیجه خط نرخ قیمتی در ایران خطی در محور افق است، اما به محض اینکه دوران رونق آغاز می‌شود یک جهش در منحنی تقاضا، افزایش قیمت‌ها را به همراه خواهد داشت؛ بنابراین این افت و خیزها در واقع نوساناتی است که در اقتصاد بازار مسکن این نوع کشورها مشاهده می‌شود(۸).
تامین اجتماعی و حمایت در اقتصاد کشورهایی مانند ایران و آمریکا ضعیف است در حالی‌که در کشورهایی مانند اروپای شمالی حمایت از طریق دولت نگرانی برای حال و آینده افراد و خانوارها به وجود نمی‌آورد؛ این تفاوت مهم موجب ایجاد تفاوت در بازار مسکن این دو گروه از جوامع شده به صورتی که در ایران، آمریکا و کشورهای مشابه، تمایل به سرپناه یکی از انگیزه‌های مهم پس‌انداز از طریق حمایت برای آینده تلقی می‌شود؛ در نتیجه عمده متقاضیان مسکن در ایران و کشورهای مشابه به دنبال خرید و مالکیت آن هستند، به طوری که حدود ۸۰ تا ۸۵ درصد از خانوارها مالک مسکن و حدود ۱۵ تا ۲۰ درصد نیز اجاره نشینی یا انواع دیگر استفاده از مسکن را پیشه کرده‌اند. در حالی که در اروپا به ویژه اروپای شمالی برعکس این آمار صادق است؛ یعنی حدود ۸۰ تا ۸۵ درصد مردم اجاره نشین دولت یا شهرداری‌ها هستند و تقاضای آنها عمدتا برای مسکن به‌عنوان یک سرپناه است نه تامین آتی(۹).
این تفاوت موجب شده که بازار برای مسکن در کشورهایی مانند ایران و آمریکا دچار افت و خیزهای بیشتر شود و معمولا عرضه و تقاضای مسکن یک دوران رکود و سپس رونق را در بلندمدت طی می‌کند.
تاکید می‌شود وضعیت و شرایط بازار مسکن در اقتصاد ایران به صورتی است که به دلیل تامین اجتماعی پایین، مردم مسکن را تنها به‌عنوان سرپناه تقاضا نمی کنند بلکه مسکن را به‌عنوان یک نوع دارایی و پس‌انداز می‌دانند، بنابراین تقاضا همواره در بازار مسکن بالا خواهد بود و از آنجا که سیستم اعتباری در ایران نمی‌تواند پاسخگوی این تقاضا باشد، عرضه نیز پاسخگوی نیاز نیست.
باید گفت هر زمان درآمدهای نفتی به اقتصاد کشور سرریز می‌شود، بازار مسکن تاحدودی تحت تاثیر این درآمدها قرار می‌گیرد و دچار تغییر می‌شود و در مجموع نتیجه نهایی به‌دست آمده در مذاکرات را می‌توان در همین راستا تحلیل کرد، اما این موضوع یعنی توافق هسته‌ای تاثیر کوتاه‌مدت و مستقیم بر بازار مسکن نخواهد داشت.
بررسی وضعیت ساخت و ساز، قیمت و بازار مسکن
با ارائه بسته پیشنهادی خروج اقتصاد از رکود توسط دولت یازدهم در سال گذشته، تحلیلگران انتظار دارند تحولاتی در بخش های کلیدی کشور رقم بخورد و سال۹۴، آبستن رویدادهای اساسی در اقتصاد کشور باشد. این در حالی است که سال جاری با اخبار احتمال لغو تحریم ها آغاز شد تا فرصتی طلایی برای جذب
سرمایه های داخلی و خارجی و توسعه بخش های مختلف ایجاد شود. در این میان، سیاست ها و برنامه های داخلی کشور به ویژه در بخش مسکن به گونه یی پیش رفت که راهگشای گذر از مسیر پرفراز و نشیب رکود باشد. راه اندازی صندوق های زمین و ساختمان در سطح استان های کشور، افزایش و اعطای محدود سقف تسهیلات ساخت مسکن از سوی برخی بانک ها و رفع محدودیت های لیزینگ مسکن در سال گذشته و راه اندازی سیستم پیش خرید در سال جاری حاکی از آن است که وزارت راه و شهرسازی دولت یازدهم با جذب بخش خصوصی به دنبال ساماندهی و رونق بخشی به بازار مسکن و صنعت ساختمان است. چراکه خروج مسکن از رکود با اتکا به تجربه و توان مالی بخش خصوصی امکان پذیر است. در عین حال، اطلاعات پروانه های ساختمانی صادرشده توسط شهرداری های کشور طی نیمه نخست سال۹۳ که از سوی مرکز آمار منتشرشده نشان می­دهد بخش خصوصی متقاضی ۵/۹۸درصد کل پروانه های صادرشده در مناطق شهری کشور بوده است. سهم تعاونی ها از این فعالیت اقتصادی در مدت مشابه حدود ۸/۰درصد و برای دولت ۷/۰درصد بوده است(۱۰).
براساس این گزارش طی ۶ ماه نخست سال گذشته، در مناطق شهری کشور حدود ۶۴هزار و ۱۸۶پروانه صادر شده که تعداد ۵۷هزار و ۳۶۴پروانه معادل ۴/۸۹درصد مربوط به احداث ساختمان و ۶ هزار و ۸۲۲ فقره نیز برای افزایش بنا بوده است. به این ترتیب، با وجود تلاش دولت برای تشویق بخش خصوصی جهت مشارکت در رونق ساخت و ساز، تعداد پروانه های صادرشده برای احداث ساختمان نسبت به نیمه دوم سال ۹۲ حدود ۹/۴۷درصد کاهش یافته است.
همچنین در نیمه اول سال۱۳۹۳، مساحت زیربنای تعیین شده در پروانه های ساختمانی صادره از سوی شهرداری های کشـور بـالغ بـر ۱/۳۷۶۶۲ هـزار مترمربع بوده است. از این میزان حدود ۱/۳۵۱۰۹هزار مترمربع از مساحت زیربنای پروانـه ها مربـوط بـه پروانـه های احـداث سـاختمان و ۲۵۵۳هزار مترمربع مربوط به
پروانه های افزایش بنا است.
بررسی پروانه های صادرشده برای احداث ساختمان در هر یک از استان های کشور حاکی از آن است که بیشترین پروانه صادرشده با سهم ۵/۱۴درصد و صدور ۸هزار و ۳۱۴فقره پروانه در استان تهران و کمترین با سهم ۵/۰درصد و صدور ۳۰۷پروانه در استان ایلام بوده است. براساس این آمار، بعد از استان تهران، ساخت و ساز به ترتیب در استان های اصفهان، خراسان رضوی و فارس مورد استقبال سرمایه گذاران بخش خصوصی بوده است. همچنین کمترین درخواست ها به ترتیب در استان های هرمزگان، گلستان و سمنان بوده است.
همان طور که آمار نشان می دهد سهم کلان شهر تهران از پروانه های صادرشده در کل کشور حدود ۲/۱۰درصد است. از این میزان تقاضا برای صدور پروانه ساخت و ساز در تهران، ۵هزار و ۸۲۶فقره برای احداث ساختمان و ۳۵ فقره برای افزایش بنا بوده است.
بر این اساس، پروانه های احداث ساختمان نسبت به نیمه دوم سال۹۲ به میزان ۵۶درصد کاهش داشته است. بیشترین سهم از پروانه های صادر شده برای احداث ساختمان در شهر تهران، مربوط به شهرداری منطقه۴ با صدور ۵۷۵پروانه و کمترین سـهم مربوط به شهرداری منطقه ۲۱ با ۱۲۰فقره بوده است. در این میان سهم بخش خصوصی برای درخواست مشارکت در ساخت و ساز پایتخت بالغ بر ۷/۹۸ درصد بوده و مابقی
درخواست ها معطوف به تعاونی ها و زیرمجموعه های دولت است. به این ترتیب، مجموع مساحت زیربنای تعیین شـده در پروانـه های احـداث سـاختمان صـادر شـده از سـوی شـهرداری تهران بالغ بر ۳/۹۱۱۸هزار مترمربع بوده است که نسبت به نیمه دوم سال۹۲ حدود ۵/۴۸درصد کاهش یافته است(۸).
براساس اطلاعات مرکز آمار از پروانه های ساختمانی صادر شده توسط شهرداری های کشور در نیمه نخست سال گذشته، بیشترین پروانه های صادر شده با کاربری مسکونی بوده به طوری که حدود ۳/۸۳درصد این
پروانه ها برای ساخت واحدهای مسکونی است. البته ۴/۸درصد کل پروانه برای واحدهای مسکونی توام با کارگاه صادر شده است. پس از واحدهای مسکونی، بیشترین سهم مربوط به واحدهای تجاری با صدور۳هزار و ۷۵۲فقره بوده است. این رقم درخصوص واحدهای صنعتی، آموزشی ، بهداشتی-درمانی به ترتیب ۷۶ ،۵۰۴ و ۵۱فقره است. براساس این گزارش پیش بینی می شود، بیشترین تعداد واحدهای مسکونی در استان های تهران، اصفهان، فارس احداث شود. این در حالی است که کمترین میزان نوسازی مسکن در استان های ایلام، گلستان و کهگیلویه و بویراحمد رخ خواهد داد.
به همین ترتیب، بخش اعظم پروانه های ساختمانی شهر تهران نیز برای احداث ساختمان های مسکونی صادر شده اند. از کل پروانه های صـادر شـده برای احداث ساختمان از سوی شهرداری های شـهر تهـران ۴هزار و ۹۸۳فقره برای احـداث ساختمان های مسـکونی، ۶۰۳مورد برای احداث ساختمان های مسکونی و کارگاه توام، ۱۲۴فقره واحدهای بازرگانی، ۱۰مورد واحد صنعتی، ۴مورد آموزشی و ۲مورد بهداشتی- درمانی صادر شده است. براساس این گزارش پیش بینی می شود
بیشترین تعداد واحدهای مسکونی در منطقه۵ به میزان ۵هزار و ۲۶۶مورد و کمترین میزان در منطقه ۲۱ حدود ۹۵۸ واحد خواهد بود(۷).
تاثیر میزان سرمایه گذاری بخش خصوصی در صنعت ساختمان
روزهای نخستین سال۹۴ برای اقتصاد ایران با اخبار هسته ای و احتمال لغو تحریم ها در آینده ای نزدیک همراه بود. تا بسیاری از ناظران و تحلیلگران بر این باور باشند که بخش های مختلف اقتصادی روزهای خوبی را در پیش رو خواهد داشت. گرچه گمانه زنی ها درباره آینده بازار های مختلف و به ویژه بازار مسکن پس از اجرایی شدن توافق هسته ای متفاوت است با این حال، بررسی وضعیت شرایط اقتصادی بخش مسکن در حال حاضر حاکی از آن است که این بازار همچنان با رکود مواجه است. به طوری که آخرین گزارش بانک مرکزی از نماگرهای اقتصادی نشان می دهد رکود سال های اخیر حاکم بر بازار مسکن باعث شده سرمایه گذاری بخش خصوصی در بخش ساختمان های تکمیل شده مناطق شهری طی سه ماهه سوم سال۹۳ نسبت به پاییز سال۹۲ حدود ۸/۸درصد کاهش یابد. این در حالی است که میزان سرمایه گذاری بخش خصوصی در این بخش از ساختمان طی تابستان سال گذشته نسبت به بهار ۸/۹درصد رشد داشت. اما در پاییز۹۳ سرمایه گذاری در بخش ساختمان های تکمیل شده ۷ درصد کاهش را تجربه کرد(۸).
با این حال، بررسی ها نشان می دهد سرمایه گذاری بخش خصوصی در ساختمان های تکمیل شده در پاییز۹۳ بیش از سه ماهه نخست سال گذشته بود.
این در شرایطی است که سرمایه گذاری بخش خصوصی در ساختمان های شروع شده پیش از تکمیل رشد قابل توجهی داشته است. باتوجه به اینکه نسبت به تابستان سال گذشته سرمایه گذاری در ساختمان های شروع شده با کاهش بیش از ۱۵درصدی مواجه بود اما در پاییز به استناد آمارهای بانک مرکزی این رقم به ۱۱و۴ دهم درصد افزایش یافت.
در کل، بخش ساختمان در سال۹۲ روزهای خوشایندتری را نسبت به سال گذشته تجربه کرده چرا که استقبال سرمایه گذاران خصوصی از بازار مسکن بیشتر بوده است. بررسی آمارهای منتشر شده توسط بانک مرکزی درباره مشارکت بخش خصوصی برای سرمایه گذاری در سال گذشته حاکی از آن است که این حوزه با ادامه شرایط کنونی ممکن است با کمبود عرضه بیشتری مواجه شود. باتوجه به اینکه نظام بانکی در ارائه وام ساخت و تعیین تکلیف وام خرید مسکن تعلل می ورزد، قطعا کمبود عرضه تهدیدی برای بازار به حساب نخواهد آمد اما با رشد طبیعی تقاضا در آینده ممکن است عدم آمادگی بخش عرضه به افزایش قیمت مسکن منجر شود.
شرایط زمانی وخیم تر می شود که در کنار کاهش سرمایه گذاری، عرضه کاهش یافته و قیمت مسکن افزایش می یابد. گزارش نماگرهای اقتصادی بانک مرکزی از تعداد پروانه های صادرشده در مناطق شهری روند کاهشی را نشان می دهد.
به طوری که طی پاییز گذشته نسبت به پاییز۹۲ این شاخص حدود ۶/۳۶درصد کاهش یافته است. این در حالی است که چنین روند کاهشی را می توان به تفکیک در تهران، شهرهای بزرگ و سایر مناطق شهری کشور شاهد بود. بنابراین انتظار می رود وزارت راه و شهرسازی و مقامات بانکی کشور در اجرای سیاست های حمایتی از تولیدکنندگان و تقویت مالی از تقاضاکنندگان سرعت عمل نشان داده و از برنامه های بیشتر و متنوع تری رونمایی کند.
رشد سرمایه گذاری خصوصی
گزارش بانک مرکزی از نماگرهای اقتصادی در رابطه با سرمایه گذاری کل بخش خصوصی در ساختمان های جدید مناطق شهری طی پاییز سال گذشته نسبت به پاییز۹۲ با رشد ۹/۲درصدی همراه بوده است. با این حال، این میزان سرمایه گذاری نسبت به تابستان سال گذشته حدود یک درصد کاهش یافته که ادامه روند کاهشی با نرخ ۷/۳درصدی از تابستان سال۹۳ آغاز شده است. مقایسه سرمایه گذاری ها در سال۹۳ نسبت به سال۹۲ نشان می دهد، استقبال بخش خصوصی از بازار مسکن شرایط مطلوب تری را داشته است. چرا که در سال۹۳ علاوه بر اینکه حجم سرمایه گذاری ها افزایش یافته، در این مدت سرمایه کمتری از بازار مسکن خارج شده است. این در حالی است که مقایسه سالانه سرمایه گذاری در بازارها روند رو به رشد را نشان می دهد(۲).
باتوجه به پتانسیل بازار مسکن پایتخت، استقبال سرمایه گذاری بخش خصوصی از بازار تهران پررنگ تر بوده است. چرا که میزان سرمایه گذاری در تهران در مدت مشابه نسبت به پاییز۹۲ حدود ۶/۱۱درصد رشد یافته است. به این ترتیب، در پاییز سال گذشته نسبت به فصل تابستان هم سرمایه گذاری در ساختمان های تهران ۷/۶درصد رشد یافت تا کمبود سرمایه گذاری تابستان نسبت به بهار جبران شود. چرا که در تابستان سال گذشته فعالان صنعت ساختمان پایتخت شاهد کاهش ۶/۱۴درصد سرمایه گذاری بخش خصوصی در این بخش بودند. با این حال، سال۹۳، در مقایسه با سال گذشته شرایط بهتری را برای اهالی صنعت ساختمان داشت. چرا که حجم سرمایه افزایش یافته و دیگر خبری از خروج سرمایه از این صنعت نبود(۳).
با وجود اینکه در سرمایه گذاری طی مقاطع مختلف افزایش و کاهش های غیرمنظمی را شاهد بوده ایم اما روند کاهشی صدور پروانه های ساختمانی تقریبا ادامه داشته است. بررسی آمار تعداد پروانه های ساختمانی صادر شده در مناطق شهری در گزارش نماگرهای بانک مرکزی حاکی از آن است که در آینده ساخت وساز در سطح شهرها کاهش خواهد داشت. چرا که در پاییز سال۹۳ تعداد پروانه های صادرشده از سوی شهرداری ها نسبت به مدت مشابه در سال۹۲ حدود ۶/۳۶درصد کاهش یافت تا همچنان رکود حاکم بر صنعت ساختمان کشور ادامه داشته باشد(۶).
این در حالی است که روند صدور تعداد پروانه طی سال گذشته با روند کاهشی ۶/۲۸درصد در بهار آغاز شد و با کاهش مجدد ۷/۱۳درصدی در فصل تابستان ادامه داشت تا اینکه در سه ماهه سوم سال گذشته دوباره ۵/۲۶درصد کاهش یافت. مقایسه سالانه تعداد پروانه های ساختمانی صادر شده در مناطق شهری نشان
می دهد، روند کاهش تعداد پروانه ها از سال۹۱ با نرخ ۴/۲درصد آغاز شده است.
بررسی تعداد پروانه های ساختمانی صادر شده در کلان شهر تهران طی سه ماهه سوم سال۹۳ کاهش ۴/۵۶درصدی نسبت به مدت مشابه در سال۹۲ را نشان می دهد.
این در حالی است که مقایسه آن نسبت به تابستان سال۹۳ به کاهش ۱۷درصدی اشاره دارد.
این در حالی است که تعداد پروانه ها طی تابستان نسبت به بهار حدود ۵/۳۴درصد کاهش یافت تا به این ترتیب برای ماه­ها و سال­های آتی بازار مسکن و صنعت ساختمان شرایط رکودی را رقم بزند.البته بررسی روند پروانه ها در سال۹۲ نیز حاکی استقبال کم رنگ سرمایه گذاران بخش خصوصی برای ورود به حوزه ساخت و ساز است.
بررسی وضعیت صدور پروانه ها در دیگر کلان شهرها و شهرستان های کشور نیز حاکی از رفتار مشابه سرمایه گذاران خصوصی برای فعالیت در حوزه ساختمان است. با این حال، نقطه آغاز تصمیم سرمایه گذاران برای خروج از بازارساخت و ساز به سال۹۱ بازمی گردد